Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Erwerb einer Immobilie. Rund um diesen Preis summieren sich zusätzliche Ausgaben, die zwischen 12 % und 15 % des Immobilienwerts ausmachen können. Sie vorab zu kennen ist unerlässlich, um Ihr Budget realistisch zu planen und unangenehme Überraschungen in den Wochen vor der Unterzeichnung zu vermeiden.
Dieser Artikel schlüsselt sämtliche Kosten auf, die mit dem Kauf einer Neubau-Immobilie auf Mallorca verbunden sind. Von den Pflichtsteuern über die Berufshonorar bis hin zu Ausgaben, an die viele Käufer erst denken, wenn der Zahlungstermin da ist.
Mehrwertsteuer: die Hauptsteuer bei Neubauten
Der Kauf einer Neubau-Immobilie in Spanien unterliegt der Mehrwertsteuer von 10 % auf den Verkaufspreis. Dies ist der bedeutendste Steuerbetrag der gesamten Transaktion und gilt ausschließlich für die Erstübertragung der Immobilie — also beim Direktkauf vom Bauträger.
Bei einer Immobilie für 300.000 € beträgt die Mehrwertsteuer zusätzliche 30.000 €. Bei 500.000 € sind es 50.000 €. Dieser Betrag muss von Anfang an in Ihre Finanzplanung einfließen, da er zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung vollständig fällig wird.
Wichtig: Die Mehrwertsteuer gilt nur für Neubauten. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt stattdessen die Grunderwerbsteuer an, deren Sätze je nach autonomer Gemeinschaft variieren. Auf den Balearen kann diese Steuer für die höchsten Stufen bis zu 11,5 % erreichen. Dieser steuerliche Unterschied ist ein weiterer Faktor beim Vergleich zwischen Neubau und Bestandsimmobilie.
Stempelsteuer
Neben der Mehrwertsteuer unterliegt der Neubaukauf der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados), die die Formalisierung der notariellen Urkunde besteuert. Auf den Balearen beträgt der allgemeine Satz 1,5 % des beurkundeten Preises, wobei ermäßigte Sätze für bestimmte Fälle wie Hauptwohnsitze junger Käufer oder kinderreicher Familien gelten.
Bei einer Immobilie für 300.000 € beträgt diese Steuer 4.500 €. Sie wird nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig und Ihr Steuerberater oder Anwalt kümmert sich um die Abwicklung bei der balearischen Finanzbehörde. Die Frist für die Zahlung beträgt 30 Arbeitstage ab Unterzeichnung.
Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, trägt die Stempelsteuer für die Hypothekenurkunde seit der Gesetzesreform von 2018 das Kreditinstitut. Diese Änderung bedeutete eine erhebliche Ersparnis für Käufer, die zuvor auch diese Kosten tragen mussten.
Notargebühren
Die Notargebühren sind per Gebührenordnung geregelt und nicht verhandelbar. Sie hängen vom Immobilienpreis und der Seitenzahl der Urkunde ab. Für einen Neubaukauf im Bereich von 200.000 bis 500.000 € liegen die Notargebühren in der Regel zwischen 600 und 1.200 €.
Der Notar berechnet die Gebühren für die Kaufurkunde. Wenn Sie zusätzlich eine Hypothek aufnehmen, trägt das Kreditinstitut die Gebühren für diese zweite Urkunde. Der Notar stellt Ihnen eine detaillierte Rechnung mit der Aufschlüsselung gemäß der offiziellen Gebührenordnung aus.
Es empfiehlt sich, vor der Unterzeichnung eine Kostenvoranfrage beim Notar einzuholen, damit Sie den genauen Betrag kennen. So vermeiden Sie Überraschungen und können den Betrag rechtzeitig bereithalten.
Grundbuchgebühren
Die Eintragung der Urkunde im Grundbuch ist ebenfalls mit tariflich geregelten Kosten verbunden. Für die gleiche Preisspanne liegen die Grundbuchgebühren zwischen 400 und 800 €. Dieser Aufwand ist unverzichtbar, denn erst die Grundbucheintragung gewährt Ihnen den vollen rechtlichen Schutz Ihres Eigentumsrechts gegenüber Dritten.
Die Eintragungsdauer variiert je nach Arbeitsbelastung des Grundbuchamts, wird aber in der Regel innerhalb von zwei Wochen bis zwei Monaten abgeschlossen. Ihr Anwalt oder Gestor übernimmt die Einreichung der Urkunde und holt die eingetragene Kopie ab.
Schlüsselzahl für Ihr Budget: Addiert man Mehrwertsteuer, Stempelsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, belaufen sich die steuerlichen und administrativen Kosten beim Kauf einer Neubau-Immobilie auf Mallorca auf etwa 12 % bis 13 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 350.000 € bedeutet das zwischen 42.000 und 45.500 € an zusätzlich verfügbaren Mitteln.
Professionelle Honorare
Die Honorare Ihres Immobilienanwalts liegen in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises, wobei manche Fachleute mit Pauschalgebühren arbeiten. Diese Kosten decken die Vertragsprüfung, Grundbuch- und Baulegalitätschecks, die vollständige Dokumentenverwaltung und die Begleitung während des gesamten Prozesses bis zur Grundbucheintragung ab.
Wenn Sie steuerliche Beratung benötigen — besonders relevant für nicht ansässige Käufer — sind die Honorare des Steuerberaters ein zusätzlicher Posten, der je nach Komplexität Ihrer Situation variiert. Für eine grundlegende Steuerplanung im Zusammenhang mit dem Kauf können Sie zwischen 500 und 1.500 € veranschlagen.
Der Gestor, der die Steuerzahlungen und die Dokumenteneinreichung beim Grundbuchamt abwickelt, berechnet zwischen 300 und 600 € für seine Dienste. In vielen Fällen sind diese Leistungen in den Anwaltsgebühren enthalten oder werden mit einer Vertrauensgestoría koordiniert.
Hypothekenkosten
Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, fallen spezifische Kosten für das Darlehen an. Das offizielle Wertgutachten der Immobilie, das für die Hypothekengenehmigung erforderlich ist, kostet zwischen 300 und 600 € und wird vom Käufer bezahlt. Die übrigen Formalisierungskosten der Hypothek trägt per Gesetz das Kreditinstitut.
Die Bearbeitungsgebühr wird, falls vorhanden, direkt mit der Bank verhandelt. Viele Institute haben sie abgeschafft oder als kommerziellen Anreiz deutlich gesenkt. Versicherungen, die an die Hypothek gebunden sind — wie die obligatorische Wohngebäudeversicherung und die Lebensversicherung, die viele Banken verlangen — sind laufende Kosten, die in Ihre langfristige Finanzplanung einfließen sollten.
Für nicht ansässige Käufer wenden einige Institute abweichende Konditionen an, die höhere Gebühren oder einen höheren Eigenkapitalanteil beinhalten können. Der Vergleich von Angeboten mehrerer Institute ist entscheidend, um die besten Konditionen zu erhalten.
Kosten nach dem Kauf
Nach der Beurkundung gibt es weitere Kosten, die man im Blick behalten sollte. Die Anschlüsse für Wasser, Strom und Gas verursachen Kosten, die je nach Versorger und gewünschter Leistung variieren, zusammen aber zwischen 200 und 500 € betragen können. Internet- und Telefonanschluss sind ein kleinerer, aber vom ersten Tag an notwendiger Posten.
Die Eigentümergemeinschaft erhebt eine monatliche Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, des Pools, der Gärten, der Gebäudeversicherung und gegebenenfalls des Hausmeisterdienstes. In Qualitätsprojekten im Osten Mallorcas liegt diese Gebühr je nach enthaltenen Leistungen in der Regel zwischen 100 und 300 € monatlich.
Die jährliche Grundsteuer (IBI) ist eine kommunale Abgabe auf das Immobilieneigentum. Ihre Höhe hängt vom Katasterwert und dem kommunalen Steuersatz ab. Bei Neubauten wird der Katasterwert tendenziell nach oben angepasst, was eine höhere IBI als bei älteren Immobilien in derselben Gegend bedeuten kann. Rechnen Sie je nach Gemeinde und Immobilienwert mit 500 bis 2.000 € pro Jahr.
Häufig gestellte Fragen zu den Kosten beim Neubaukauf
Wie viel zusätzliches Geld brauche ich über den Kaufpreis hinaus?
Als Faustregel sollten Sie 12 % bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen, um alle Kosten abzudecken. Bei einer Immobilie für 350.000 € bedeutet das zwischen 42.000 und 52.500 € für Steuern, Notar, Grundbuch und professionelle Honorare.
Kann ich die Kaufnebenkosten in die Hypothek einbeziehen?
Die meisten Institute finanzieren bis zu 80 % des Schätzwertes der Immobilie, nicht des Kaufpreises plus Nebenkosten. Das bedeutet, dass die Nebenkosten mit Eigenmitteln gedeckt werden müssen. Einige Institute bieten eine Finanzierung über 80 % an, jedoch mit anspruchsvolleren Konditionen und höheren Zinssätzen.
Gibt es Kosten, die ich verhandeln oder senken kann?
Steuern sowie Notar- und Grundbuchgebühren sind reguliert und nicht verhandelbar. Die Honorare von Anwalt und Steuerberater sind verhandelbar. Auch die Bearbeitungsgebühr der Hypothek ist verhandelbar. Vergleichen Sie immer mehrere Angebote, bevor Sie sich für einen Fachmann oder ein Kreditinstitut entscheiden.
Sind die Kosten für nicht ansässige Käufer anders?
Steuern und Gebühren sind identisch. Der Hauptunterschied liegt bei den professionellen Honoraren, die aufgrund der zusätzlichen steuerlichen Komplexität etwas höher ausfallen können, und bei den Hypothekenkonditionen, die für Nichtansässige in Bezug auf Beleihungsquote und Zinssatz tendenziell weniger vorteilhaft sind.