{"id":3531,"date":"2026-04-25T15:43:12","date_gmt":"2026-04-25T13:43:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sunsetgroupmallorca.com\/?p=3531"},"modified":"2026-10-27T18:35:57","modified_gmt":"2026-10-27T17:35:57","slug":"steuer-leitfaden-fuer-nicht-residenten-beim-immobilienkauf-in-spanien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sunsetgroupmallorca.com\/de\/steuer-leitfaden-fuer-nicht-residenten-beim-immobilienkauf-in-spanien\/","title":{"rendered":"Steuer-Leitfaden f\u00fcr Nicht-Residenten beim Immobilienkauf in Spanien"},"content":{"rendered":"
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Kurz gesagt:<\/strong> Nicht-Residenten zahlen beim Kauf dieselben Steuern wie Residenten: beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und auf den Balearen in der Regel 1,5 % Urkundensteuer (AJD). Der Unterschied kommt danach: Jedes Jahr wird die Einkommensteuer f\u00fcr Nicht-Residenten f\u00e4llig (Formular 210), mit 19 % bei Wohnsitz in der EU oder im EWR und 24 % in allen anderen F\u00e4llen, und bei einem sp\u00e4teren Verkauf beh\u00e4lt der K\u00e4ufer 3 % des Preises ein.<\/p><\/blockquote>\n

Eine Immobilie in Spanien als Nicht-Resident zu erwerben \u2013 diese Entscheidung treffen viele europ\u00e4ische Familien. Der Osten Mallorcas hat sich mit seiner Kombination aus Ruhe, Natur und hoher Bauqualit\u00e4t zu einem der attraktivsten Ziele f\u00fcr alle entwickelt, die einen Zweitwohnsitz oder eine langfristige Kapitalanlage suchen. Bevor man den Schritt wagt, lohnt es sich jedoch, den steuerlichen Rahmen<\/strong> rund um den Kauf genau zu verstehen.<\/p>\n

Steuern f\u00fcr Nicht-Residenten auf einen Blick<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Zeitpunkt<\/th>\nWas Sie zahlen<\/th>\nSatz<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kauf eines Neubaus<\/td>\nMehrwertsteuer (IVA) + Urkundensteuer (AJD)<\/td>\n10 % + 1,5 % (allgemeiner Satz auf den Balearen)<\/td>\n<\/tr>\n
Jedes Jahr, wenn Sie nicht vermieten<\/td>\nNicht-Residenten-Steuer auf das fiktive Einkommen (Formular 210) + Grundsteuer IBI<\/td>\n19 % (EU\/EWR) oder 24 % auf 1,1 % bzw. 2 % des Katasterwerts<\/td>\n<\/tr>\n
Wenn Sie vermieten<\/td>\nNicht-Residenten-Steuer auf die Miete (Formular 210)<\/td>\n19 % mit abzugsf\u00e4higen Kosten (EU\/EWR) oder 24 % auf den Bruttobetrag<\/td>\n<\/tr>\n
Beim Verkauf<\/td>\nNicht-Residenten-Steuer auf den Gewinn + kommunale Wertzuwachssteuer (Plusval\u00eda)<\/td>\n19 %; der K\u00e4ufer beh\u00e4lt 3 % des Preises ein (Formular 211)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten beim Kauf eines Neubaus auf Mallorca?<\/h2>\n

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien fallen vor allem zwei Steuern an: die IVA (Mehrwertsteuer)<\/strong> und die AJD (Beurkundungssteuer)<\/strong>. Der regul\u00e4re Mehrwertsteuersatz f\u00fcr neue Wohnimmobilien liegt bei 10 % des Kaufpreises<\/strong>. Hinzu kommt die AJD, die auf den Balearen in der Regel 1,5 %<\/strong> des beurkundeten Wertes betr\u00e4gt, laut dem balearischen Steuergesetz<\/a> (auf Spanisch). Die erm\u00e4\u00dfigten S\u00e4tze gelten f\u00fcr den Hauptwohnsitz und damit normalerweise nicht f\u00fcr einen Zweitwohnsitz, und ab 1.000.000 Euro steigt der Satz auf 2 %.<\/p>\n

Wichtig zu wissen: Nicht-Residenten zahlen beim Kauf exakt dieselben Steuern wie Residenten.<\/strong> Es gibt keinen Aufschlag f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer \u2013 ein Punkt, der h\u00e4ufig zu Missverst\u00e4ndnissen f\u00fchrt. Der Unterschied zeigt sich erst danach, bei der j\u00e4hrlichen Besteuerung des Eigentums.<\/p>\n

Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca?<\/h3>\n

F\u00fcr eine Neubauimmobilie im Osten Mallorcas mit einem Wert von 300.000 Euro<\/strong> ergibt sich folgende \u00dcbersicht: 30.000 Euro IVA<\/strong> (10 %) und rund 4.500 Euro AJD<\/strong> (1,5 %). Insgesamt also etwa 34.500 Euro an direkten Steuern<\/strong>, zuz\u00fcglich Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten.<\/p>\n

Wichtiger Hinweis:<\/strong> Laut der spanischen Steuerbeh\u00f6rde<\/a> zahlen Personen mit Wohnsitz in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein 19 %<\/strong> auf ihre Immobilien in Spanien, alle anderen Nicht-Residenten 24 %<\/strong>. Entscheidend ist der Wohnsitz, nicht die Staatsangeh\u00f6rigkeit. Ein erheblicher Unterschied, den man fr\u00fchzeitig einkalkulieren sollte.<\/p><\/blockquote>\n

Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten jedes Jahr f\u00fcr ihre Immobilie auf Mallorca?<\/h2>\n

Sobald Sie Eigent\u00fcmer sind, m\u00fcssen Sie als Nicht-Resident das Formular 210<\/strong> der Einkommensteuer f\u00fcr Nicht-Residenten (IRNR) bei der spanischen Steuerbeh\u00f6rde einreichen. Vermieten Sie die Wohnung nicht (Eigennutzung oder Leerstand), wird ein fiktives Einkommen<\/strong> besteuert: Laut der spanischen Steuerbeh\u00f6rde<\/a> (auf Spanisch) sind das 2 % des Katasterwerts<\/strong> oder 1,1 %<\/strong>, wenn dieser Wert in einem allgemeinen Verfahren revidiert wurde, das in den zehn Jahren davor in Kraft trat. Zus\u00e4tzlich erhebt die Gemeinde jedes Jahr die Grundsteuer IBI.<\/p>\n

Entscheiden Sie sich f\u00fcr eine Vermietung, werden die Mieteinnahmen<\/strong> besteuert. Personen mit Wohnsitz in der EU oder im Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraum k\u00f6nnen die direkt damit verbundenen Kosten abziehen, alle anderen Nicht-Residenten zahlen auf den Bruttobetrag. Dieser Unterschied macht eine kompetente Steuerberatung<\/strong> von Anfang an unverzichtbar.<\/p>\n

Weitere Kosten beim Immobilienkauf<\/h2>\n

Neben den Steuern fallen beim Neubaukauf zus\u00e4tzliche Kosten an, die man von Beginn an einplanen sollte. Die Geb\u00fchren f\u00fcr Notar<\/strong> und Grundbuchamt<\/strong> richten sich nach amtlichen Geb\u00fchrenordnungen, die vom Kaufpreis abh\u00e4ngen, und die Gestor\u00eda<\/strong> berechnet die komplette Abwicklung. Lassen Sie sich vor der Unterschrift ein Angebot geben. Eine vollst\u00e4ndige Aufschl\u00fcsselung aller Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie<\/a>.<\/p>\n

Finanzieren Sie den Kauf \u00fcber eine Hypothek, zahlt die Bank seit November 2018 (Real Decreto-ley 17\/2018<\/a>, auf Spanisch) die AJD der Hypothekenurkunde \u2013 die AJD der Kaufurkunde tr\u00e4gt jedoch weiterhin der K\u00e4ufer. F\u00fcr Nicht-Residenten ist eine Finanzierung in Spanien m\u00f6glich, allerdings verlangen die Banken meist mehr Eigenkapital<\/strong> als von Residenten: Vergleichen Sie mehrere Angebote, bevor Sie reservieren.<\/p>\n

Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten beim Verkauf?<\/h2>\n

Verkaufen Sie als Nicht-Resident, muss der K\u00e4ufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten<\/strong> und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an das Finanzamt abf\u00fchren, so die Anleitung der Steuerbeh\u00f6rde<\/a> (auf Spanisch). Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Steuer auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn, die 19 % betr\u00e4gt: Ist er h\u00f6her als Ihre tats\u00e4chliche Steuer, k\u00f6nnen Sie die Differenz zur\u00fcckfordern. Dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusval\u00eda).<\/p>\n

Was brauchen Nicht-Residenten f\u00fcr den Kauf im Osten Mallorcas?<\/h2>\n

Der Kaufprozess als Nicht-Resident muss nicht kompliziert sein, wenn Sie die richtige Begleitung haben. Der erste Schritt ist die Beantragung der NIE (N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjero)<\/strong>, die f\u00fcr jede Immobilientransaktion in Spanien erforderlich ist. Einen vollst\u00e4ndigen \u00dcberblick finden Sie in unserem Leitfaden zur grundlegenden Dokumentation f\u00fcr den Immobilienkauf in Spanien als Ausl\u00e4nder<\/a>.<\/p>\n

Zudem empfiehlt es sich, ein spanisches Bankkonto<\/strong> f\u00fcr Lastschriften und Steuerzahlungen zu er\u00f6ffnen und mit einem spezialisierten Steuerberater<\/strong> zusammenzuarbeiten, der Erfahrung mit der Besteuerung von Nicht-Residenten hat. Jede Situation ist anders, und ein guter Fachmann hilft Ihnen, Ihre steuerliche Position im Rahmen der geltenden Gesetzgebung zu optimieren.<\/p>\n

Sobald Sie den steuerlichen Rahmen verstehen, ist der n\u00e4chste Schritt zu erfahren, wie die Reservierung und der Vorvertrag funktionieren<\/a>. Und wenn Sie konkrete Wohnungen sehen m\u00f6chten, finden Sie hier unsere Neubauprojekte im Osten Mallorcas<\/a>.<\/p>\n

\"Paar<\/h2>\n

H\u00e4ufig gestellte Fragen zu Steuern f\u00fcr Nicht-Residenten beim Kauf in Spanien<\/h2>\n

Zahlen Ausl\u00e4nder beim Immobilienkauf in Spanien h\u00f6here Steuern?<\/h3>\n

Nein \u2013 die Kaufsteuern sind f\u00fcr Residenten und Nicht-Residenten identisch. Bei Neubauten fallen 10 % IVA<\/strong> plus die AJD der jeweiligen autonomen Gemeinschaft an. Der steuerliche Unterschied zeigt sich erst nach dem Kauf, \u00fcber die j\u00e4hrliche IRNR. Wichtig:<\/strong> Lassen Sie sich f\u00fcr Ihren konkreten Fall immer individuell beraten.<\/p>\n

Was ist das Formular 210 und wann muss ich es einreichen?<\/h3>\n

Das Formular 210 ist die Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr Nicht-Residenten. Besteuert werden entweder das fiktive Einkommen aus der Immobilie oder die Mieteinnahmen bei Vermietung. Laut der spanischen Steuerbeh\u00f6rde<\/a> wird das fiktive Einkommen ab dem Jahr 2026 vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres erkl\u00e4rt, Mieten ab Oktober 2026 vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Die Fristen haben sich in den letzten Jahren ge\u00e4ndert, pr\u00fcfen Sie sie daher mit Ihrem Berater.<\/p>\n

Brauche ich eine NIE, um eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?<\/h3>\n

Ja, die NIE ist f\u00fcr jede Immobilientransaktion in Spanien Pflicht. Es handelt sich um eine Steueridentifikationsnummer f\u00fcr Ausl\u00e4nder, die beim spanischen Konsulat im Heimatland oder direkt in Spanien beantragt werden kann. Wie lange es dauert, h\u00e4ngt vom Amt und von den freien Terminen ab, beantragen Sie sie daher rechtzeitig.<\/p>\n

Kann ich Kosten absetzen, wenn ich meine Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident vermiete?<\/h3>\n

Personen mit Wohnsitz in der Europ\u00e4ischen Union oder im Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraum k\u00f6nnen Aufwendungen absetzen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenh\u00e4ngen \u2013 etwa Instandhaltung, Versicherungen oder Gemeinschaftskosten. Alle anderen Nicht-Residenten zahlen auf die Bruttoeinnahmen, ohne Abzugsm\u00f6glichkeit. Wichtig:<\/strong> Kl\u00e4ren Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Kosten in Ihrer konkreten Situation absetzbar sind.<\/p>\n

Was kostet der Kauf einer Neubauimmobilie im Osten Mallorcas insgesamt?<\/h3>\n

Zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis sollten Sie mindestens 11,5 % f\u00fcr Steuern<\/strong> einplanen (10 % IVA und auf den Balearen in der Regel 1,5 % AJD), dazu Notar, Grundbuch und Gestor\u00eda. Bei einer Immobilie von 300.000 Euro machen allein die Steuern rund 34.500 Euro aus. Lassen Sie sich vom Bautr\u00e4ger und Ihrer Gestor\u00eda eine Aufstellung f\u00fcr Ihren Fall geben.<\/p>\n

Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung.<\/em>[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

IVA, Stempelsteuer, IRNR: Als Nicht-Resident eine Immobilie auf Mallorca kaufen? Dieser Leitfaden erkl\u00e4rt alle steuerlichen Pflichten.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":3556,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[59],"tags":[61,90,313,312,311,93],"post_series":[],"class_list":["post-3531","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilienkauf-und-wohnungskauf","tag-hauskauf-auf-mallorca","tag-hauskauf-in-spanien-als-auslander","tag-immobilienkauf-spanien","tag-nicht-resident","tag-steuern","tag-steuern-beim-immobilienkauf-in-spanien","entry","has-media"],"yoast_head":"\nSteuern f\u00fcr Nicht-Residenten beim Immobilienkauf in Spanien<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Steuern f\u00fcr Nicht-Residenten in Spanien: IVA und AJD auf Mallorca, j\u00e4hrliches Formular 210, Mieteinnahmen und 3 % Einbehalt beim Verkauf erkl\u00e4rt.\" \/>\n<meta name=\"robots\" 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