En resumen: una vivienda de segunda mano no es siempre más barata que una de obra nueva. Para compararlas bien hay que sumar al precio de compra la reforma que necesite, los impuestos de cada caso (IVA y AJD en obra nueva, ITP en segunda mano), el consumo energético y las garantías: la obra nueva tiene plazos legales de 1, 3 y 10 años, y la segunda mano solo el saneamiento por vicios ocultos, con seis meses para reclamar.
Uno de los errores más habituales al comprar vivienda en Mallorca es dar por hecho que la segunda mano es siempre más barata que la obra nueva. El precio de compra puede parecer inferior, pero cuando se suman los costes reales a medio plazo (reforma, energía, mantenimiento e impuestos) la comparación cambia. Sobrevalorar el precio de reventa frente a la obra nueva puede salir más caro de lo que parece.
¿Por qué el precio de anuncio no es el coste real?
El precio de una vivienda de segunda mano en un portal inmobiliario es solo una parte de la inversión. A menudo hay que sumar una reforma para adaptarla a los estándares actuales: instalación eléctrica, fontanería, ventanas o aislamiento. Su coste depende mucho del estado de la vivienda y del alcance de la obra, así que pide presupuestos antes de comprometerte y cuenta también con los meses en los que no podrás vivir en ella.
La obra nueva se entrega con instalaciones nuevas, construida según el Código Técnico de la Edificación vigente y con las garantías legales del promotor. Eso no la hace automáticamente más barata, pero reduce el riesgo de gastos imprevistos tras la mudanza.
¿Cómo comparar segunda mano y obra nueva sin equivocarte?
Comparar solo el precio por metro cuadrado es engañoso si no tienes en cuenta las diferencias de calidades, eficiencia y estado de conservación. Lo útil es comparar el coste total: precio, impuestos, reforma, energía y mantenimiento durante los años que vayas a vivir allí.
Además, la segunda mano no se ha quedado atrás en precio. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, en el segundo trimestre de 2026 el precio de la vivienda de segunda mano subió un 12,9 % interanual en España, frente al 7,4 % de la vivienda nueva. Pagar un precio parecido por una casa que necesita reforma no es un ahorro: es un gasto aplazado.
| Qué comparar | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuestos de compra | IVA del 10 % + AJD (en general, 1,5 % en Baleares) | ITP del 8 % al 13 % en Baleares, según el valor |
| Reforma | No necesaria | Según el estado: pide presupuesto antes de comprar |
| Garantías | 1, 3 y 10 años por ley, más seguro decenal | Saneamiento por vicios ocultos: 6 meses para reclamar |
| Eficiencia energética | Construida con la normativa técnica actual | Depende del año y de las reformas: mira su certificado |
¿Cuánto influye la eficiencia energética?
Una vivienda de hace veinte o treinta años suele consumir más energía que una nueva: menos aislamiento, carpinterías antiguas y climatización menos eficiente. En verano, en Mallorca, eso se nota en la factura.
La obra nueva se construye con las exigencias actuales del Código Técnico de la Edificación y suele obtener mejores calificaciones energéticas. Antes de comprar cualquier vivienda, pide su certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para venderla, y compara su calificación. Lo explicamos en vivienda y eficiencia energética: cómo influye en tu día a día.
¿Qué impuestos pagas en cada caso?
En obra nueva pagas el IVA del 10 % y el impuesto de actos jurídicos documentados, que en Baleares es en general del 1,5 %. En segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Baleares va del 8 % al 13 % según el valor de la vivienda, con tipos reducidos en algunos casos de vivienda habitual.
Cuál sale más barato depende del precio y de tu situación, así que calcula los dos supuestos con tu asesor fiscal. Tienes el desglose completo en gastos asociados a la compra de vivienda nueva en Mallorca.
¿Qué garantías tienes si aparece un problema?
En la segunda mano, si aparece un defecto oculto, solo te ampara el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, y la acción se extingue a los seis meses desde la entrega (artículo 1490). Pasado ese plazo, la reparación corre de tu cuenta.
La obra nueva tiene las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación: un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para estructura, con seguro decenal obligatorio. Te lo contamos en qué garantías ofrece una vivienda de obra nueva. Y si compras desde fuera de España, empieza por nuestra guía para comprar casa en España siendo extranjero.
Si quieres comparar con viviendas reales, consulta nuestras promociones de obra nueva en el este de Mallorca.
Preguntas frecuentes sobre precios de vivienda en el este de Mallorca
¿Es realmente más cara la obra nueva que la segunda mano en el este de Mallorca?
No necesariamente. El precio por metro cuadrado puede ser algo mayor, pero si sumas la reforma, los impuestos de cada caso y el consumo energético, la diferencia se reduce o desaparece en muchos casos. Compara siempre el coste total, no solo el precio de compra.
¿Cuánto cuesta reformar una vivienda de segunda mano en Mallorca?
Depende del estado de la vivienda, de lo que haya que cambiar y de las calidades que elijas, así que no hay una cifra que sirva para todos. Pide presupuestos detallados a profesionales antes de firmar la compra y cuenta con los meses de obra.
¿Qué impuestos pago al comprar vivienda de segunda mano en Baleares?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Baleares va del 8 % al 13 % según el valor de la vivienda, con tipos reducidos en algunos casos. En obra nueva se paga el IVA del 10 % más el AJD. Consulta con tu asesor fiscal para calcular tu caso.
¿Qué garantía tengo si compro una vivienda de segunda mano?
La del saneamiento por vicios ocultos del Código Civil: puedes reclamar defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso, pero la acción caduca a los seis meses de la entrega. Por eso conviene una inspección técnica antes de comprar.
¿La obra nueva se revaloriza más que la segunda mano?
No hay garantía de que ninguna de las dos suba de precio. Según el INE, en el último año la segunda mano subió más que la nueva en España. Lo que sí aporta la obra nueva es menos gasto en reformas y más garantías legales; el valor futuro dependerá del mercado y de la ubicación.
Información actualizada a octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o legal.