El precio de la vivienda es solo una parte del coste total de la compra. Alrededor de ese precio se acumulan gastos adicionales que pueden representar entre un 12% y un 15% del valor del inmueble. Conocerlos de antemano es imprescindible para planificar tu presupuesto con realismo y evitar sorpresas desagradables en las semanas previas a la firma.
Este artículo desglosa todos los costes asociados a la compra de vivienda nueva en Mallorca. Desde los impuestos obligatorios hasta los honorarios profesionales, pasando por gastos que muchos compradores no contemplan hasta que llega el momento de pagarlos.
IVA: el impuesto principal en vivienda nueva
La compra de vivienda nueva en España está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al 10% sobre el precio de venta. Este es el coste fiscal más significativo de toda la operación y se aplica exclusivamente a la primera transmisión del inmueble, es decir, cuando compras directamente al promotor.
Para una vivienda de 300.000 euros, el IVA supone 30.000 euros adicionales. Para una de 500.000, son 50.000 euros. Es un importe que debe estar contemplado en tu planificación financiera desde el primer momento, porque se abona íntegramente en el acto de la escritura pública.
Conviene aclarar que el IVA solo se aplica a vivienda nueva. Si compras vivienda de segunda mano, el impuesto aplicable es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos que varían según la comunidad autónoma. En Baleares, este impuesto puede alcanzar el 11,5% para los tramos más altos. Esta diferencia fiscal es un factor más a considerar cuando comparas vivienda nueva y segunda mano.
Actos Jurídicos Documentados
Junto al IVA, la compra de vivienda nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava la formalización del documento notarial. En Baleares, el tipo general se sitúa en el 1,5% del precio escriturado, aunque existen tipos reducidos para determinados supuestos como vivienda habitual de jóvenes o familias numerosas.
Para una vivienda de 300.000 euros, este impuesto supone 4.500 euros. Es un coste que se liquida tras la firma de la escritura pública y que tu gestor o abogado se encargará de tramitar ante la administración tributaria balear. El plazo para la liquidación es de 30 días hábiles desde la firma.
Si financias la compra con hipoteca, los Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo hipotecario corren a cargo de la entidad financiera desde la reforma legislativa de 2018. Este cambio supuso un ahorro significativo para el comprador que antes debía asumir también este coste.
Gastos de notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel y no son negociables. Dependen del precio de la vivienda y del número de folios de la escritura. Para una compraventa de vivienda nueva en el rango de 200.000 a 500.000 euros, los honorarios notariales suelen situarse entre 600 y 1.200 euros.
El notario cobra por la escritura de compraventa. Si además formalizas una hipoteca, los honorarios de esa segunda escritura los asume la entidad financiera. El notario te entregará una factura detallada con el desglose de sus honorarios conforme al arancel oficial.
Es recomendable solicitar una provisión de fondos al notario antes de la firma para conocer el importe exacto que deberás abonar. Así evitas sorpresas y puedes tener la cantidad preparada con antelación.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad tiene un coste que también está regulado por arancel. Para el mismo rango de precios, los honorarios registrales oscilan entre 400 y 800 euros. Este gasto es imprescindible porque la inscripción registral es la que otorga protección jurídica plena a tu derecho de propiedad frente a terceros.
El plazo de inscripción varía según la carga de trabajo del Registro, pero suele completarse en un plazo de entre dos semanas y dos meses. Tu abogado o gestor se encargará de presentar la escritura y de retirar la copia inscrita una vez completado el trámite.
Dato clave para tu presupuesto: Sumando IVA, Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro, los costes fiscales y administrativos de una compra de vivienda nueva en Mallorca se sitúan aproximadamente entre el 12% y el 13% del precio de compra. Para una vivienda de 350.000 euros, esto supone entre 42.000 y 45.500 euros adicionales que debes tener disponibles.
Honorarios profesionales
Los honorarios de tu abogado inmobiliario suelen situarse entre el 1% y el 1,5% del precio de compra, aunque algunos profesionales trabajan con tarifas fijas. Este coste cubre la revisión del contrato, la verificación registral y urbanística, la gestión documental completa y el acompañamiento durante todo el proceso hasta la inscripción en el Registro.
Si necesitas asesoramiento fiscal, especialmente relevante para compradores no residentes, los honorarios del asesor fiscal son un gasto adicional que varía según la complejidad de tu situación. Para una planificación fiscal básica asociada a la compra, puedes estimar entre 500 y 1.500 euros. Si compras como no residente, te recomendamos consultar nuestra guía de impuestos para no residentes.
La gestoría que se encarga de la liquidación de impuestos y la presentación de documentos en el Registro cobra entre 300 y 600 euros por sus servicios. En muchos casos, tu abogado incluye estos servicios en sus honorarios o coordina con una gestoría de confianza.
Gastos de hipoteca
Si financias la compra con hipoteca, hay gastos específicos asociados al préstamo. La tasación oficial del inmueble, obligatoria para la concesión de la hipoteca, cuesta entre 300 y 600 euros y la paga el comprador. El resto de gastos de formalización de la hipoteca los asume la entidad financiera por ley.
La comisión de apertura, si la hubiera, se negocia directamente con el banco. Muchas entidades la han eliminado o la reducen significativamente como incentivo comercial. Los seguros vinculados a la hipoteca, como el seguro de hogar obligatorio y el seguro de vida que muchos bancos exigen, son costes recurrentes que debes incluir en tu planificación financiera a largo plazo.
Para compradores no residentes, algunas entidades aplican condiciones diferentes que pueden incluir comisiones más elevadas o requisitos de aportación propia superiores. Comparar ofertas de varias entidades es fundamental para obtener las mejores condiciones.
Gastos posteriores a la compra
Tras la escritura, hay costes adicionales que conviene tener presentes. Las altas de suministros de agua, electricidad y gas tienen costes que varían según la compañía y la potencia contratada, pero que en conjunto pueden sumar entre 200 y 500 euros. La contratación de internet y telefonía es un coste menor pero necesario desde el primer día.
La comunidad de propietarios implica una cuota mensual que cubre el mantenimiento de zonas comunes, piscina, jardines, seguros del edificio y, en su caso, servicio de conserjería. En promociones de calidad en el este de Mallorca, esta cuota suele situarse entre 100 y 300 euros mensuales dependiendo de los servicios incluidos.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal anual que grava la propiedad del inmueble. Su importe depende del valor catastral y del tipo impositivo del municipio. Para vivienda nueva, el valor catastral suele ajustarse al alza, lo que puede suponer un IBI superior al de viviendas antiguas en la misma zona. Estima entre 500 y 2.000 euros anuales dependiendo del municipio y del valor de la vivienda.
Si ya tienes claro el presupuesto, el siguiente paso es entender cómo funciona la reserva de vivienda, el contrato de arras y los plazos habituales.
Preguntas frecuentes sobre gastos de compra de vivienda nueva
¿Cuánto dinero extra necesito además del precio de la vivienda?
Como regla general, prevé un 12% a 15% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos. Para una vivienda de 350.000 euros, esto significa tener disponibles entre 42.000 y 52.500 euros adicionales para impuestos, notaría, registro y honorarios profesionales.
¿Puedo incluir los gastos de compra en la hipoteca?
La mayoría de las entidades financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, no del precio de compra más gastos. Esto significa que los gastos asociados deben cubrirse con fondos propios. Algunas entidades ofrecen financiación superior al 80%, pero con condiciones más exigentes y tipos de interés más elevados.
¿Hay algún gasto que pueda negociar o reducir?
Los impuestos y aranceles notariales y registrales están regulados y no son negociables. Los honorarios profesionales del abogado y el asesor fiscal sí pueden negociarse. La comisión de apertura de la hipoteca también es negociable. Compara siempre varias opciones antes de comprometerte con un profesional o una entidad financiera.
¿Los gastos son diferentes para compradores no residentes?
Los impuestos y aranceles son idénticos. La diferencia principal está en los honorarios profesionales, que pueden ser algo superiores por la complejidad fiscal añadida, y en las condiciones hipotecarias, que suelen ser menos favorables para no residentes en cuanto a porcentaje de financiación y tipo de interés. Consulta nuestra guía fiscal para no residentes para más detalles.