Eine Immobilie in Spanien als Nicht-Resident zu erwerben – diese Entscheidung treffen jedes Jahr Tausende europäische Familien. Der Osten Mallorcas hat sich mit seiner Kombination aus Ruhe, Natur und hoher Bauqualität zu einem der attraktivsten Ziele für alle entwickelt, die einen Zweitwohnsitz oder eine langfristige Kapitalanlage suchen. Bevor man den Schritt wagt, lohnt es sich jedoch, den steuerlichen Rahmen rund um den Kauf genau zu verstehen.
Steuern beim Neubaukauf für Nicht-Residenten
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien fallen vor allem zwei Steuern an: die IVA (Mehrwertsteuer) und die AJD (Beurkundungssteuer). Der reguläre Mehrwertsteuersatz für neue Wohnimmobilien liegt bei 10 % des Kaufpreises. Hinzu kommt die AJD, die auf den Balearen 1,5 % des beurkundeten Wertes beträgt.
Wichtig zu wissen: Nicht-Residenten zahlen beim Kauf exakt dieselben Steuern wie Residenten. Es gibt keinen Aufschlag für ausländische Käufer – ein Punkt, der häufig zu Missverständnissen führt. Der Unterschied zeigt sich erst danach, bei der jährlichen Besteuerung des Eigentums.
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca?
Für eine Neubauimmobilie im Osten Mallorcas mit einem Wert von 300.000 Euro ergibt sich folgende Übersicht: 30.000 Euro IVA (10 %) und rund 4.500 Euro AJD (1,5 %). Insgesamt also etwa 34.500 Euro an direkten Steuern, zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten.
Wichtiger Hinweis: Laut der spanischen Steuerbehörde werden EU-Bürger mit 19 % auf die kalkulatorischen Einkünfte aus Immobilien in Spanien besteuert, während Nicht-EU-Bürger 24 % zahlen. Ein erheblicher Unterschied, den man frühzeitig einkalkulieren sollte.
Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)
Sobald Sie Eigentümer sind, müssen Sie als Nicht-Resident jährlich das Formular 210 bei der spanischen Steuerbehörde einreichen. Diese Steuer wird auf die kalkulatorischen Einkünfte aus der Immobilie erhoben – auch wenn Sie sie nicht vermieten. Steht die Wohnung leer, wird 1,1 % des revidierten Katasterwerts besteuert (oder 2 %, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht aktualisiert wurde).
Entscheiden Sie sich für eine Vermietung, werden die Netto-Mieteinnahmen besteuert. EU-Residenten können immobilienbezogene Aufwendungen absetzen, während Nicht-EU-Eigentümer auf die Bruttoeinkünfte besteuert werden. Dieser Unterschied macht eine kompetente Steuerberatung von Anfang an unverzichtbar.
Weitere Kosten beim Immobilienkauf
Neben den Steuern fallen beim Neubaukauf zusätzliche Kosten an, die man von Beginn an einplanen sollte. Die Notargebühren liegen in der Regel zwischen 600 und 1.200 Euro, abhängig vom Kaufpreis. Die Kosten für das Grundbuchamt bewegen sich in ähnlicher Höhe, und die Verwaltungsgebühren der Gestoría können zwischen 300 und 600 Euro für die komplette Abwicklung betragen. Eine vollständige Aufschlüsselung aller Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie.
Finanzieren Sie den Kauf über eine Hypothek, übernimmt die Bank seit 2018 die AJD der Hypothekenurkunde – die AJD der Kaufurkunde trägt jedoch weiterhin der Käufer. Für Nicht-Residenten ist eine Finanzierung in Spanien möglich, allerdings verlangen die Banken in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote von 30–40 % des Immobilienwerts.
Tipps für Nicht-Residenten, die im Osten Mallorcas kaufen
Der Kaufprozess als Nicht-Resident muss nicht kompliziert sein, wenn Sie die richtige Begleitung haben. Der erste Schritt ist die Beantragung der NIE (Número de Identificación de Extranjero), die für jede Immobilientransaktion in Spanien erforderlich ist. Einen vollständigen Überblick finden Sie in unserem Leitfaden zur grundlegenden Dokumentation für den Immobilienkauf in Spanien als Ausländer.
Zudem empfiehlt es sich, ein spanisches Bankkonto für Lastschriften und Steuerzahlungen zu eröffnen und mit einem spezialisierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, der Erfahrung mit der Besteuerung von Nicht-Residenten hat. Jede Situation ist anders, und ein guter Fachmann hilft Ihnen, Ihre steuerliche Position im Rahmen der geltenden Gesetzgebung zu optimieren.
Sobald Sie den steuerlichen Rahmen verstehen, ist der nächste Schritt zu erfahren, wie die Reservierung und der Vorvertrag funktionieren.
Häufig gestellte Fragen zu Steuern für Nicht-Residenten beim Kauf in Spanien
Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien höhere Steuern?
Nein – die Kaufsteuern sind für Residenten und Nicht-Residenten identisch. Bei Neubauten fallen 10 % IVA plus die AJD der jeweiligen autonomen Gemeinschaft an. Der steuerliche Unterschied zeigt sich erst nach dem Kauf, über die jährliche IRNR. Wichtig: Lassen Sie sich für Ihren konkreten Fall immer individuell beraten.
Was ist das Formular 210 und wann muss ich es einreichen?
Das Formular 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten. Es muss jährlich bei der spanischen Steuerbehörde eingereicht werden, in der Regel vor dem 31. Dezember des auf den Besteuerungszeitraum folgenden Jahres. Besteuert werden entweder die kalkulatorischen Einkünfte aus der Immobilie oder die Mieteinnahmen bei Vermietung.
Brauche ich eine NIE, um eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?
Ja, die NIE ist für jede Immobilientransaktion in Spanien Pflicht. Es handelt sich um eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die beim spanischen Konsulat im Heimatland oder direkt in Spanien beantragt werden kann. Das Verfahren ist unkompliziert und dauert in der Regel wenige Wochen.
Kann ich Kosten absetzen, wenn ich meine Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident vermiete?
Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums können Aufwendungen absetzen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen – etwa Instandhaltung, Versicherungen oder Gemeinschaftskosten. Nicht-EU-Bürger werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert, ohne Abzugsmöglichkeit. Wichtig: Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Kosten in Ihrer konkreten Situation absetzbar sind.
Was kostet der Kauf einer Neubauimmobilie im Osten Mallorcas insgesamt?
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie 11,5 bis 13 % für Steuern und Nebenkosten einplanen. Bei einer Immobilie von 300.000 Euro sind das rund 34.500 bis 39.000 Euro für IVA, AJD, Notar, Grundbuch und Verwaltung. Die Preise für Neubauimmobilien im Osten Mallorcas bewegen sich zwischen 250.000 und 600.000 Euro, je nach Lage und Typ. Fordern Sie stets aktuelle Informationen zur gewünschten Wohnanlage an.