Kurz gesagt: Nicht-Residenten zahlen beim Kauf dieselben Steuern wie Residenten: beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und auf den Balearen in der Regel 1,5 % Urkundensteuer (AJD). Der Unterschied kommt danach: Jedes Jahr wird die Einkommensteuer für Nicht-Residenten fällig (Formular 210), mit 19 % bei Wohnsitz in der EU oder im EWR und 24 % in allen anderen Fällen, und bei einem späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises ein.
Eine Immobilie in Spanien als Nicht-Resident zu erwerben – diese Entscheidung treffen viele europäische Familien. Der Osten Mallorcas hat sich mit seiner Kombination aus Ruhe, Natur und hoher Bauqualität zu einem der attraktivsten Ziele für alle entwickelt, die einen Zweitwohnsitz oder eine langfristige Kapitalanlage suchen. Bevor man den Schritt wagt, lohnt es sich jedoch, den steuerlichen Rahmen rund um den Kauf genau zu verstehen.
Steuern für Nicht-Residenten auf einen Blick
| Zeitpunkt | Was Sie zahlen | Satz |
|---|---|---|
| Kauf eines Neubaus | Mehrwertsteuer (IVA) + Urkundensteuer (AJD) | 10 % + 1,5 % (allgemeiner Satz auf den Balearen) |
| Jedes Jahr, wenn Sie nicht vermieten | Nicht-Residenten-Steuer auf das fiktive Einkommen (Formular 210) + Grundsteuer IBI | 19 % (EU/EWR) oder 24 % auf 1,1 % bzw. 2 % des Katasterwerts |
| Wenn Sie vermieten | Nicht-Residenten-Steuer auf die Miete (Formular 210) | 19 % mit abzugsfähigen Kosten (EU/EWR) oder 24 % auf den Bruttobetrag |
| Beim Verkauf | Nicht-Residenten-Steuer auf den Gewinn + kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) | 19 %; der Käufer behält 3 % des Preises ein (Formular 211) |
Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten beim Kauf eines Neubaus auf Mallorca?
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien fallen vor allem zwei Steuern an: die IVA (Mehrwertsteuer) und die AJD (Beurkundungssteuer). Der reguläre Mehrwertsteuersatz für neue Wohnimmobilien liegt bei 10 % des Kaufpreises. Hinzu kommt die AJD, die auf den Balearen in der Regel 1,5 % des beurkundeten Wertes beträgt, laut dem balearischen Steuergesetz (auf Spanisch). Die ermäßigten Sätze gelten für den Hauptwohnsitz und damit normalerweise nicht für einen Zweitwohnsitz, und ab 1.000.000 Euro steigt der Satz auf 2 %.
Wichtig zu wissen: Nicht-Residenten zahlen beim Kauf exakt dieselben Steuern wie Residenten. Es gibt keinen Aufschlag für ausländische Käufer – ein Punkt, der häufig zu Missverständnissen führt. Der Unterschied zeigt sich erst danach, bei der jährlichen Besteuerung des Eigentums.
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Mallorca?
Für eine Neubauimmobilie im Osten Mallorcas mit einem Wert von 300.000 Euro ergibt sich folgende Übersicht: 30.000 Euro IVA (10 %) und rund 4.500 Euro AJD (1,5 %). Insgesamt also etwa 34.500 Euro an direkten Steuern, zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten.
Wichtiger Hinweis: Laut der spanischen Steuerbehörde zahlen Personen mit Wohnsitz in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein 19 % auf ihre Immobilien in Spanien, alle anderen Nicht-Residenten 24 %. Entscheidend ist der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein erheblicher Unterschied, den man frühzeitig einkalkulieren sollte.
Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten jedes Jahr für ihre Immobilie auf Mallorca?
Sobald Sie Eigentümer sind, müssen Sie als Nicht-Resident das Formular 210 der Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) bei der spanischen Steuerbehörde einreichen. Vermieten Sie die Wohnung nicht (Eigennutzung oder Leerstand), wird ein fiktives Einkommen besteuert: Laut der spanischen Steuerbehörde (auf Spanisch) sind das 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn dieser Wert in einem allgemeinen Verfahren revidiert wurde, das in den zehn Jahren davor in Kraft trat. Zusätzlich erhebt die Gemeinde jedes Jahr die Grundsteuer IBI.
Entscheiden Sie sich für eine Vermietung, werden die Mieteinnahmen besteuert. Personen mit Wohnsitz in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum können die direkt damit verbundenen Kosten abziehen, alle anderen Nicht-Residenten zahlen auf den Bruttobetrag. Dieser Unterschied macht eine kompetente Steuerberatung von Anfang an unverzichtbar.
Weitere Kosten beim Immobilienkauf
Neben den Steuern fallen beim Neubaukauf zusätzliche Kosten an, die man von Beginn an einplanen sollte. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach amtlichen Gebührenordnungen, die vom Kaufpreis abhängen, und die Gestoría berechnet die komplette Abwicklung. Lassen Sie sich vor der Unterschrift ein Angebot geben. Eine vollständige Aufschlüsselung aller Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie.
Finanzieren Sie den Kauf über eine Hypothek, zahlt die Bank seit November 2018 (Real Decreto-ley 17/2018, auf Spanisch) die AJD der Hypothekenurkunde – die AJD der Kaufurkunde trägt jedoch weiterhin der Käufer. Für Nicht-Residenten ist eine Finanzierung in Spanien möglich, allerdings verlangen die Banken meist mehr Eigenkapital als von Residenten: Vergleichen Sie mehrere Angebote, bevor Sie reservieren.
Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten beim Verkauf?
Verkaufen Sie als Nicht-Resident, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an das Finanzamt abführen, so die Anleitung der Steuerbehörde (auf Spanisch). Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, die 19 % beträgt: Ist er höher als Ihre tatsächliche Steuer, können Sie die Differenz zurückfordern. Dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía).
Was brauchen Nicht-Residenten für den Kauf im Osten Mallorcas?
Der Kaufprozess als Nicht-Resident muss nicht kompliziert sein, wenn Sie die richtige Begleitung haben. Der erste Schritt ist die Beantragung der NIE (Número de Identificación de Extranjero), die für jede Immobilientransaktion in Spanien erforderlich ist. Einen vollständigen Überblick finden Sie in unserem Leitfaden zur grundlegenden Dokumentation für den Immobilienkauf in Spanien als Ausländer.
Zudem empfiehlt es sich, ein spanisches Bankkonto für Lastschriften und Steuerzahlungen zu eröffnen und mit einem spezialisierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, der Erfahrung mit der Besteuerung von Nicht-Residenten hat. Jede Situation ist anders, und ein guter Fachmann hilft Ihnen, Ihre steuerliche Position im Rahmen der geltenden Gesetzgebung zu optimieren.
Sobald Sie den steuerlichen Rahmen verstehen, ist der nächste Schritt zu erfahren, wie die Reservierung und der Vorvertrag funktionieren. Und wenn Sie konkrete Wohnungen sehen möchten, finden Sie hier unsere Neubauprojekte im Osten Mallorcas.
Häufig gestellte Fragen zu Steuern für Nicht-Residenten beim Kauf in Spanien
Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien höhere Steuern?
Nein – die Kaufsteuern sind für Residenten und Nicht-Residenten identisch. Bei Neubauten fallen 10 % IVA plus die AJD der jeweiligen autonomen Gemeinschaft an. Der steuerliche Unterschied zeigt sich erst nach dem Kauf, über die jährliche IRNR. Wichtig: Lassen Sie sich für Ihren konkreten Fall immer individuell beraten.
Was ist das Formular 210 und wann muss ich es einreichen?
Das Formular 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten. Besteuert werden entweder das fiktive Einkommen aus der Immobilie oder die Mieteinnahmen bei Vermietung. Laut der spanischen Steuerbehörde wird das fiktive Einkommen ab dem Jahr 2026 vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres erklärt, Mieten ab Oktober 2026 vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Die Fristen haben sich in den letzten Jahren geändert, prüfen Sie sie daher mit Ihrem Berater.
Brauche ich eine NIE, um eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?
Ja, die NIE ist für jede Immobilientransaktion in Spanien Pflicht. Es handelt sich um eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die beim spanischen Konsulat im Heimatland oder direkt in Spanien beantragt werden kann. Wie lange es dauert, hängt vom Amt und von den freien Terminen ab, beantragen Sie sie daher rechtzeitig.
Kann ich Kosten absetzen, wenn ich meine Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident vermiete?
Personen mit Wohnsitz in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum können Aufwendungen absetzen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen – etwa Instandhaltung, Versicherungen oder Gemeinschaftskosten. Alle anderen Nicht-Residenten zahlen auf die Bruttoeinnahmen, ohne Abzugsmöglichkeit. Wichtig: Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, welche Kosten in Ihrer konkreten Situation absetzbar sind.
Was kostet der Kauf einer Neubauimmobilie im Osten Mallorcas insgesamt?
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie mindestens 11,5 % für Steuern einplanen (10 % IVA und auf den Balearen in der Regel 1,5 % AJD), dazu Notar, Grundbuch und Gestoría. Bei einer Immobilie von 300.000 Euro machen allein die Steuern rund 34.500 Euro aus. Lassen Sie sich vom Bauträger und Ihrer Gestoría eine Aufstellung für Ihren Fall geben.
Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung.