Comprar una vivienda en España siendo no residente es una decisión que cada año toman miles de familias europeas. El este de Mallorca, con su combinación de calma, naturaleza y calidad constructiva, se ha convertido en uno de los destinos más atractivos para quienes buscan una segunda residencia o una inversión con visión a largo plazo. Sin embargo, antes de dar el paso, conviene entender bien el marco fiscal que rodea la operación.
Impuestos en la compra de obra nueva para no residentes
Cuando adquieres una vivienda de obra nueva en España, los impuestos principales son el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados). El IVA general para viviendas nuevas se sitúa en el 10% del precio de compraventa. A esto se suma el AJD, que en las Islas Baleares es del 1,5% del valor escriturado.
Es importante destacar que los compradores no residentes pagan exactamente los mismos impuestos de compra que los residentes. No existe un recargo adicional por ser extranjero, algo que genera confusión con frecuencia. La diferencia aparece después, en la tributación anual sobre la propiedad.
¿Cuánto cuesta en impuestos comprar una vivienda nueva en Mallorca?
Para una vivienda de 300.000 euros de obra nueva en el este de Mallorca, el desglose orientativo sería: 30.000 euros de IVA (10%) y aproximadamente 4.500 euros de AJD (1,5%). En total, unos 34.500 euros en impuestos directos, a los que se suman los gastos de notaría, registro y gestoría.
Dato clave: Según la Agencia Tributaria, los ciudadanos de la UE tributan al 19% sobre la renta imputada de inmuebles en España, mientras que los no comunitarios pagan un 24%. Una diferencia significativa que conviene tener en cuenta desde el principio.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Una vez que eres propietario, como no residente debes presentar anualmente el modelo 210 ante Hacienda. Este impuesto grava la renta imputada del inmueble, incluso si no lo alquilas. Si la vivienda está vacía, se tributa sobre el 1,1% del valor catastral revisado (o el 2% si no ha sido revisado en los últimos diez años).
Si decides alquilar la propiedad, tributarás sobre los ingresos netos del alquiler. Los residentes en la UE pueden deducir los gastos relacionados con el inmueble, mientras que los extracomunitarios tributan sobre el ingreso bruto. Esta diferencia hace que contar con un buen asesor fiscal sea esencial desde el primer momento.
Otros gastos asociados a la compra
Más allá de los impuestos, la compra de una vivienda nueva implica gastos adicionales que conviene presupuestar desde el principio. Los honorarios de notaría suelen situarse entre 600 y 1.200 euros, dependiendo del precio de la vivienda. El Registro de la Propiedad representa un coste similar, y la gestoría puede añadir entre 300 y 600 euros por la tramitación completa. Para un desglose completo de todos los costes, consulta nuestra guía de gastos asociados a la compra de vivienda nueva.
Si financias la compra con hipoteca, desde 2018 el banco asume el AJD de la escritura hipotecaria, aunque el comprador sigue pagando el AJD de la escritura de compraventa. Para no residentes, obtener financiación en España es posible, aunque las condiciones suelen requerir una entrada mayor, habitualmente del 30-40% del valor del inmueble.
Consejos para no residentes que compran en el este de Mallorca
El proceso de compra como no residente no tiene por qué ser complicado si cuentas con el acompañamiento adecuado. Lo primero es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), imprescindible para cualquier operación inmobiliaria en España. Si necesitas una visión completa del proceso, te recomendamos consultar nuestra guía de documentación para comprar vivienda en España como extranjero.
Además, es recomendable abrir una cuenta bancaria en España para domiciliar pagos e impuestos, y contar con un asesor fiscal especializado en tributación de no residentes. Cada situación es diferente y un buen profesional te ayudará a optimizar tu fiscalidad dentro del marco legal vigente.
Una vez tengas claro el marco fiscal, el siguiente paso es entender cómo funciona la reserva y el contrato de arras.
Preguntas frecuentes sobre impuestos para no residentes que compran en España
¿Los extranjeros pagan más impuestos por comprar una vivienda en España?
No, los impuestos de compra son exactamente los mismos para residentes y no residentes. En obra nueva se paga un 10% de IVA y el AJD correspondiente a cada comunidad autónoma. La diferencia fiscal aparece después de la compra, en la tributación anual sobre la propiedad a través del IRNR. Importante: consulta siempre con un asesor fiscal para tu caso particular.
¿Qué es el modelo 210 y cuándo debo presentarlo?
El modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Debe presentarse anualmente ante la Agencia Tributaria, generalmente antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal. Grava la renta imputada del inmueble o los ingresos por alquiler si destinas la vivienda a arrendamiento.
¿Necesito un NIE para comprar una vivienda en Mallorca?
Sí, el NIE es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria en España. Se trata de un número de identificación fiscal para extranjeros que se solicita en la oficina consular española de tu país o directamente en España. El trámite es sencillo y suele resolverse en pocas semanas.
¿Puedo deducir gastos si alquilo mi vivienda en Mallorca siendo no residente?
Los residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler, como mantenimiento, seguros o comunidad de propietarios. Los no comunitarios tributan sobre el ingreso bruto sin posibilidad de deducción. Importante: consulta con tu asesor fiscal para confirmar qué gastos son deducibles en tu situación concreta.
¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda de obra nueva en el este de Mallorca?
Además del precio de la vivienda, debes presupuestar entre un 11,5% y un 13% adicional en impuestos y gastos. Para una vivienda de 300.000 euros, esto supone aproximadamente entre 34.500 y 39.000 euros en IVA, AJD, notaría, registro y gestoría. Los precios de obra nueva en el este de Mallorca oscilan entre 250.000 y 600.000 euros según ubicación y tipología. Solicita siempre información actualizada para la promoción que te interese.