Kurz gesagt: Bevor Sie auf Mallorca eine Immobilie zum Vermieten kaufen, sollten Sie zuerst die Art der Vermietung festlegen, denn das Gesetz bestimmt alles: Seit dem Gesetzesdekret 4/2025 dürfen in Mehrfamilienhäusern auf allen Balearen keine neuen touristischen Plätze mehr geschaffen werden, eine neue Wohnung eignet sich also praktisch für die Langzeitvermietung. Berechnen Sie danach die Nettorendite mit echten Kosten und Steuern und wählen Sie die Gegend passend zum gewünschten Mieter.
Eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen ist eine verbreitete Form der Geldanlage auf Mallorca. Zwischen der Idee und der tatsächlichen Rendite liegen jedoch einige Entscheidungen, die gut informiert getroffen werden sollten: welche Vermietung das Gesetz erlaubt, wo Sie kaufen, welche Steuern anfallen und welche Kosten jedes Jahr entstehen.
Ferienvermietung oder Langzeitvermietung? Was das Gesetz erlaubt
Die erste Entscheidung ist, welche Art von Vermietung Sie anbieten möchten, und auf den Balearen ist das nicht nur eine Frage der Vorliebe.
Die Ferienvermietung setzt eine Anmeldung als touristische Vermietung und die Einhaltung der balearischen Vorschriften voraus, die die Zahl der Plätze begrenzen. Laut den offiziellen Informationen der Balearenregierung (auf Spanisch) verbietet das Gesetzesdekret 4/2025 vollständig, in Mehrfamilienhäusern auf allen Balearen neue touristische Plätze zu schaffen. Bei Einfamilienhäusern hängt es von der Zonierung des Consell de Mallorca und der jeweiligen Gemeinde ab. Wenn Sie an Touristen vermieten möchten, prüfen Sie die Lizenzlage vor dem Kauf und rechnen Sie nicht mit Einnahmen, die das Gesetz nicht erlaubt.
Die Langzeitvermietung bringt stabilere Einnahmen, weniger Verschleiß und eine einfachere Verwaltung. Sie richtet sich nach dem spanischen Mietrechtsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos): Ist der Vermieter eine Privatperson, kann der Mieter den Vertrag auf bis zu fünf Jahre verlängern. Für eine Neubauwohnung im Osten der Insel ist sie das naheliegende Modell.
| Ferienvermietung | Langzeitvermietung | |
|---|---|---|
| Rechtliche Voraussetzung | Anmeldung als touristische Vermietung und freie Plätze; neue Plätze in Mehrfamilienhäusern verboten | Vertrag nach dem Mietrechtsgesetz |
| Einnahmen | Höher pro Nacht, stark saisonal | Niedriger pro Monat, stabil übers Jahr |
| Verwaltung | Aufwendig: Reinigung, Buchungen, Gästebetreuung | Gering: ein Mieter und laufende Instandhaltung |
| Steuern (Resident) | Einkommensteuer, ohne Ermäßigung für die Vermietung als Hauptwohnsitz | Einkommensteuer, mit Ermäßigung auf den Nettoertrag |
Welche Gegend im Osten Mallorcas eignet sich zum Vermieten?
Nicht jede Gegend im Osten bietet dasselbe, und die Lage ist die wichtigste Entscheidung, die Sie als Anleger treffen. Die Nähe zum Meer, ganzjährig geöffnete Einrichtungen und das Mieterprofil bestimmen Ihre Einnahmen und die Monate, in denen die Immobilie belegt ist.
Bei der Langzeitvermietung zählt vor allem die Infrastruktur: Gesundheitszentrum, Schulen, Geschäfte und Verkehrsanbindung an allen zwölf Monaten. Orte wie Son Servera, Artà oder Capdepera sind das ganze Jahr belebt, und Wohnungen mit zwei oder drei Schlafzimmern und Parkplatz passen gut zu Familien und zu Menschen, die remote arbeiten. Die touristischeren Orte wie Cala Ratjada oder Cala Millor sind im Sommer sehr belebt und im Winter deutlich ruhiger, was wichtig ist, wenn Sie einen festen Mieter suchen. Diesen Unterschied erklären wir in Touristengebiete und Wohngebiete verwechseln.
Die Nachfrage ausländischer Käufer bleibt hoch, wie das Diario de Mallorca (auf Spanisch) berichtet, und das wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus.
Welche Steuern zahlen Sie auf Mieteinnahmen in Spanien?
Ihre tatsächliche Rendite ist nicht die Miete, die Sie einnehmen, sondern das, was nach Steuern und Kosten übrig bleibt.
Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, werden die Einnahmen über die Einkommensteuer (IRPF) besteuert, und Sie können Kosten wie Darlehenszinsen, Grundsteuer (IBI), Versicherung, Gemeinschaftskosten und Abschreibung absetzen. Bei der Vermietung als Hauptwohnsitz des Mieters erlaubt Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes (auf Spanisch) eine Ermäßigung auf den Nettoertrag: in der Regel 50 % bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023, in bestimmten Fällen mehr.
Sind Sie nicht ansässig, zahlen Sie die Einkommensteuer für Nichtresidenten. Laut der spanischen Steuerbehörde (auf Spanisch) beträgt der Satz 19 % für Ansässige in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein, die mietbezogene Kosten absetzen können, und 24 % für alle anderen, die auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge besteuert werden.
Die Besteuerung hängt stark von Wohnsitz, Herkunftsland und Mietart ab: Sprechen Sie vor der Entscheidung mit einem Steuerberater. Mehr dazu in unserem Steuer-Leitfaden für Nicht-Residenten und im Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien für Ausländer.
Welche Kosten hat eine Mietimmobilie?
Neben dem Kaufpreis und den Kaufsteuern (erklärt in Kosten beim Kauf einer Neubau-Immobilie auf Mallorca) hat eine Mietimmobilie jährliche Kosten:
- Gemeinschaftskosten und Grundsteuer (IBI).
- Gebäudeversicherung und, wenn gewünscht, Mietausfallversicherung.
- Reparaturen und laufende Instandhaltung.
- Verwaltung, wenn Sie eine Firma mit der Vermietung beauftragen.
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
Bei einem Neubau ist die Instandhaltung in den ersten Jahren meist geringer: neue Installationen, bessere Dämmung und die gesetzlichen Garantien des Bauträgers, die wir in Welche Garantien bietet eine Neubauimmobilie? erläutern.
Für die Renditeberechnung gehen Sie von echten Mieten vergleichbarer Wohnungen im selben Ort aus, ziehen alle diese Kosten und Steuern ab und teilen das Ergebnis durch das, was Sie die Immobilie einschließlich Kaufsteuern und Nebenkosten gekostet hat.
Welche Mieter suchen im Osten Mallorcas eine Wohnung?
Wer seinen Zielmieter kennt, wählt die passende Immobilie und setzt realistische Erwartungen. Bei der Langzeitvermietung im Osten der Insel sind drei Profile häufig: Menschen, die remote arbeiten, Familien, die wegen der Lebensqualität umziehen, und europäische Ruheständler. Alle schätzen nahe Einrichtungen, einen Parkplatz, Außenflächen und gute Bauqualität, oft mehr als die erste Strandlinie.
Wenn Sie Wohnungen sehen möchten, die zum ganzjährigen Wohnen oder Vermieten gedacht sind, schauen Sie sich unsere Neubauprojekte im Osten Mallorcas an.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf zur Vermietung auf Mallorca
Welche Rendite kann ich bei der Vermietung einer Immobilie auf Mallorca erwarten?
Es gibt keine feste Zahl. Sie hängt vom gesamten Kaufpreis ab, von der ortsüblichen Miete, von der Art der Vermietung, die das Gesetz für die Immobilie erlaubt, und von den tatsächlichen Kosten und Steuern. Berechnen Sie die Nettorendite immer mit Ihren eigenen Zahlen statt mit allgemeinen Prozentwerten.
Kann ich eine auf Mallorca gekaufte Wohnung an Touristen vermieten?
In der Regel nicht, wenn dafür neue Plätze geschaffen werden müssten: Das Gesetzesdekret 4/2025 verbietet neue touristische Plätze in Mehrfamilienhäusern auf allen Balearen. Bei Einfamilienhäusern hängt es von der Zone und der Gemeinde ab. Prüfen Sie die Lizenzlage immer vor dem Kauf.
Wie lange läuft ein Wohnungsmietvertrag?
Die Laufzeit vereinbaren die Parteien, aber nach dem Mietrechtsgesetz kann der Mieter den Vertrag auf bis zu fünf Jahre verlängern, wenn der Vermieter eine Privatperson ist. Bedenken Sie das, wenn Sie die Wohnung später selbst nutzen möchten.
Welche Steuern zahle ich auf Mieteinnahmen, wenn ich nicht in Spanien lebe?
Die Einkommensteuer für Nichtresidenten: 19 % bei Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein, mit abzugsfähigen Kosten, und 24 % in allen anderen Fällen, auf die Bruttoeinnahmen. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater, denn Doppelbesteuerungsabkommen verändern das Ergebnis.
Ist Neubau oder Bestand zum Vermieten besser?
Ein Neubau braucht anfangs meist weniger Instandhaltung, hat gesetzliche Garantien von 10, 3 und 1 Jahr und spricht Mieter an, die Qualität suchen. Eine Bestandsimmobilie kann günstiger im Einstieg sein, aber Renovierung und Reparaturrisiko kommen hinzu. Es hängt von Ihrem Zeithorizont und Ihrer Strategie ab.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient nur zur Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.